В Калмыкии по официальным данным самое дешевое жилье, а как на самом деле?
В Калмыкии стоимость одного квадратного метра жилой площади на сегодняшний день составляет 26 тысяч 10 рублей. Это самая низкая цена в России, согласно данным Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства России о показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам на третий квартал 2017 года. Ранее, во втором квартале текущего года, этот показатель в Калмыкии составлял 25 тыс. 351 рубль. В среднем по России квадратный метр оценен в 37,2 тыс. рублей (до этого было 38 тыс. 320 рублей).
Напомним, ценовые нормативы используются не для покупки жилья на рынке, а для определения величины субсидий россиянам, которые нуждаются в улучшении жилищных условий и могут претендовать на помощь государства. Однако они прекрасно демонстрируют динамику цен на рынке недвижимости регионов.
Так, самый дорогой квадратный метр в Москве – 90 тысяч 400 рублей, что неудивительно, конечно. На втором месте идет Санкт-Петербург, где единица измерения жилой недвижимости составляет в настоящий момент 62 тысячи 228 рублей. Традиционно одни из самых высоких цен на жилую недвижимость в регионах севера Сибири и Дальнего Востока: Сахалин показывает 57,5 тыс. рублей за «квадрат», Ненецкий автономный округ – 56,7 тысяч, Якутия – 49,7 тыс. рублей. От 32 тыс. рублей за кв.м. можно найти жилье в Северо-Западном федеральном округе, в Приволжском округе – от 30 тысяч, на Урале цена квартир начинается от 29-ти, в центральной России минимальные цены на квартиры начинаются от 28 тыс. рублей за квадратный метр.
Лидируют по низким ценам на жилье регионы юга страны: в Ингушетии цена кв. м равна 26 тыс. 395 рублям, в Адыгее – 26 тыс. 490, в Ставропольском крае – 27 тыс. 230, в Дагестане – 27 тыс. 110 рублям. Калмыкия замыкает список территорий, где можно приобрести самые недорогие квартиры. Но зато в этих субъектах довольно высокий процент безработицы и уровень денежных доходов населения гораздо ниже, чем в других. Оттого и получается, что среднестатистическому южанину даже такое дешевое жилье зачастую не по карману.
Эксперты федерального портала «Мир квартир» решили подсчитать, сколько лет среднестатистическому гражданину потребуется откладывать заработную плату для приобретения квартиры в своем регионе. При подсчетах использовались показатели средней зарплаты по субъектам РФ и средние цены на жилье на первичном и вторичном рынках. При этом эксперты не учитывали доходы гражданина помимо его основного заработка, набегающие банковские проценты и возможность взять квартиру в ипотеку либо продать уже имеющееся жилье.
Согласно результатам исследования, по состоянию на конец 2016 года жителю Республики Крым, где, понятно, из-за курортных условий самые дорогие квартиры в Южном федеральном округе, при средней зарплате в регионе в 24,2 тыс. рублей придется копить на жилье 12-13лет. В Краснодарском крае средняя стоимость квартир составляет 3,7 млн рублей и среднерегиональная зарплата чуть более 27 тыс. рублей, поэтому на покупку своего жилья уйдет 11 лет и 4 месяца. На третьем месте по соотношению стоимости жилья и зарплат в ЮФО идет Ростовская область, где на приобретение квартиры нужно откладывать более десяти лет.
Что касается жителей Калмыкии, то они смогут приобрести квартиру со своих зарплат за 9 лет и 8 месяцев. Стоимость среднестатистической квартиры в степном регионе эксперты определили в размере около 2,4 миллиона рублей, а средняя зарплата составляла в тот период 20,5 тыс. рублей.
Перспектива справить новоселье лишь через десять лет, а до того времени мыкаться по съемным квартирам либо ютиться у родственников, согласитесь, удручающая. Подавляющему же большинству жителей республики она и вовсе не светит, если учесть, что фактические зарплаты у простых людей – не чиновников органов власти, не сотрудников силовых ведомств и прочих категорий высокооплачиваемых работников, не превышают 12-14 тыс. рублей.
Впрочем, в последнее время на рынке недвижимости наблюдается тенденция к замедлению роста стоимости квартир и даже к их снижению. Это подтверждают данные Росстата по итогам первого полугодия текущего года. Согласно им, в целом по стране стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья показывает весьма незначительную положительную динамику, настолько, что правильнее было бы сказать, что цены остались на месте. К примеру, в Южном и Северо-Кавказском федеральном округах прибавка составила около процента, тогда как ранее в них цены на недвижимость росли гораздо более высокими темпами.
Калмыкия в этом плане не является исключением. У нас тоже отмечается некоторое сползание цен. Так, по данным Росстата, на конец 2016 года индекс цен в новостройках в регионе составил 99,8% к соответствующему периоду 2015 года, на вторичном рынке – 97,6%. По итогам второго квартала 2017 года средняя стоимость одного квадратного метра на первичном рынке составила 29 тыс. 611,87 рублей (по сравнению с первым кварталом т.г. индекс снизился на 0,6%, со вторым кварталом 2016 года – на 2,7%), на вторичном – 36 тыс. 900, 29 рублей (без изменений к уровню первого квартала и на 5,3% больше, чем во втором квартале прошлого года).
При этом обращает на себя внимание то, что объем ввода в действие жилых домов в первом полугодии текущего года в республике составил 27 тыс. 13 кв. метров, или 130,6% к соответствующему периоду 2016-го. В июле он увеличился еще на 10 тыс. 488 кв. м, или 186,9% к аналогичному периоду прошлого года. Это позволяет сделать вывод о том, что положение вещей на первичном рынке выглядит более-менее оптимистичным как для застройщиков, так и для покупателей.
На рынке вторичного жилья ситуация хуже. В большинстве субъектов РФ отмечено падение цен на готовое жилье, в отдельных регионах Сибири и некоторых областях центральной России – весьма существенное, от 4,5% до 9%. Сохранить цену на жилье смог только Южный округ, причем из всех здешних субъектов лучше всего цены на «вторичку» летом росли в Калмыкии (темп роста у нас – 4,2%, выше только в Орловской области – 4,6%).
По данным информационного ресурса RLT24, по состоянию на 11 сентября, средняя цена 1 квадратного метра в Элисте на вторичном рынке оценивалась в 33 тыс. 423 рубля. Месяцем ранее ее стоимость была на уровне 33 тыс. 900 рублей. Средняя цена за 1-комнатную квартиру площадью 34,9 м² составляет 1 млн 200,4 тыс. рублей, 2-комнатной площадью 51,3 м² – 1 млн 794,2 тыс. рублей, 3-комнатая на 66 квадратов – 2 млн 157,3 тыс., многоквартирная, площадью от 91м² – 2 млн 804,5 тыс. рублей. При этом, с 2 по 11 сентября, однокомнатные упали в цене, как и трехкомнатные (соответственно на 1,35% и 1,20%) , а двушки и многокомнатные квартиры, наоборот,подоржали на 1,59% и 2,50%.
Немного отличается аналитика цен на недвижимость в Элисте на сайте «Росриэлт. Ру». Расчет проводился автоматически, как отмечается, по собственной методике РОСРИЭЛта, были учтены цены на квартиры и дома из объявлений, размещенных на этом сайте пользователями в последние три месяца. Так вот согласно этим данным в августе 2017 года в столице Калмыкии цена квартиры на вторичном рынке в среднем составляла 31 тыс. 500 рублей за кв.м., что на 26,27% выше по сравнению с ценами декабря 2016-го. Средняя цена дома в Элисте, продававшегося в августе, составляла 3 млн 228 тыс. 316 рублей, при этом изменение цены на данную категорию недвижимости с начала года составило +95,26%.
Как видим, детальный анализ ситуации на рынке жилья в Калмыкии в целом подтверждает цифры статистики, где отмечены сезонные колебания цен на недвижимость. Вместе с тем непонятным остается, по какому принципу Минстрой России уже который год подряд относит нашу республику к регионам с самым дешевым жильем. Ведь по нашему субъективному мнению, это далеко не так.
«Откуда такие цифры? В Элисте самое дорогое жилье по ЮФО! Дороже, чем в Ставрополе, Краснодаре, Астрахани. И с чего бы вдруг?», «На самом деле это очень грустная новость», «Рынок жилья в Элисте мало активен, строительство новых домов идет медленно, продаж мало, все потому что жилье в городе стоит слишком дорого» – такого рода комментарии к новостям и постам в социальных сетях на тему рынка недвижимости можно найти на просторах калмыцкого сегмента Рунета.
В самом деле, сегодня покупку жилья в Элисте может позволить себе далеко не каждый. В основном сделки купли-продажи в сфере недвижимости заключают те, кто специально уехал на заработки за пределы республики для решения своего квартирного вопроса. Причем в последнее время стало заметно, что количество покупающих жилье на родине, несмотря на то, что сами они хотят еще несколько лет прожить в мегаполисах и за границей, примерно равно тем, кто его продает и пополняет ряды мигрантов.
Еще одна категория клиентов риэлторских контор – получатели адресных жилищных субсидий (сотрудники МВД, МЧС, УФСИН, УФССП), но их с каждым годом становится все меньше. Именно эти два вида покупателей чаще всего приобретают квартиры за 
наличный расчет либо с минимальным размером заемных средств. Они же являются и активными участниками долевого строительства. Кстати, данный вид вложений в недвижимость в последнее время наглядно демонстрирует свою уязвимость. В перечне проблемных объектов на территории республики – пять многоквартирных домов, застройщиками которых являются Городской Фонд развития ипотечного жилищного кредитования, ООО «Бетонинвест» и ООО «Ново-Строй». Для решения проблем граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, в прошлом году при правительстве РК была создана специальная рабочая группа, также утвержден план соответствующих мероприятий («дорожная карта»).
Еще одной проблемой, связанной с рынком жилья, является огромная закредитованность жителей Калмыкии, в том числе, по ипотечным займам и потребительским кредитам, взятым под покупку квартир. По данному показателю наш регион опять-таки удерживает пальму первенства в стране. Ну что поделать с этим явлением? Ведь в большинстве своем люди влезают в ипотеку, потому что других способов обзавестись собственным углом у них нет. А теперь, когда средняя ставка по рублевым ипотечным кредитам в России снизилась до рекордного минимального значения – 10,94%, таковых станет еще больше.
По информации Банки. ру, с начала 2017 года банки предоставили почти 508 тысяч ипотечных кредитов на сумму более 927 млрд рублей. Это на 20% больше, чем за первые семь месяцев прошлого года. Безоговорочным лидером, как по количеству, так и по сумме выданных жилищных кредитов является Сбербанк. За первое полугодие он оформил 245 тысяч жилищных кредитов (59%), а их общая сумма составила 410 млрд рублей (54%). С 1 июля Сбербанк предоставляет кредит на приобретение строящегося жилья или жилья в готовой новостройке у компании-продавца от 7,4%. Предложения о приобретении готового жилья начинаются от 8,9%, столько же «стоит» такой банковский продукт, как ипотека плюс материнский капитал. Кредит на индивидуальное строительство жилого дома вам дадут по ставке от 10%, на покупку загородной недвижимости – от 9,5%, ставка по военной ипотеке составляет 10,9%.
В пятерку банков по количеству выданных жилищных кредитов входит также «Россельхозбанк». Здесь с 21 марта 2017 года действует единая и фиксированная ставка на ипотеку «Покупка жилой недвижимости» – 10,75% (10,25%, если заявка подана от партнера банка). Исключением будет приобретение жилого дома или земли – 15,5% (14,5%, если первый взнос 50% и на срок до 5 лет).
Из других банков, активно работающих в Калмыкии, отметим также Росбанк. У него ипотека на квартиру или долю, в том числе на новостройку (включая ИЖС) с первоначальным взносом 15% – от 8,75%, ипотека на комнату с первоначальным взносом в размере 25% – 9,25% годовых, ипотека на покупку дома (первоначальный взнос 40%) – 10,25%. Есть также кредит на апартаменты – от 8,5% (п/в – от 20%).
Сегодня рынок недвижимости можно сравнить с ситуацией на рынке нефти, считает руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU Олег Репченко. Главным драйвером рынка в 2017 году стала ипотека: благодаря снижению ставок на покупку вторичного жилья на несколько процентных пунктов существенно увеличилось количество людей, которые могут позволить себе покупку квартиры – пусть и в кредит. То есть фактически удешевление ипотеки притормозило снижение цены метра. Однако бесконечно ипотечные ставки падать не могут – стоимость денег в российской экономике остается очень высокой. Поэтому в дальнейшем цены на квартиры, скорее всего, наверстают упущенное.
Фото из архива редакции