С 1 июля 2019 года застройщики смогут привлекать деньги дольщиков только через счета эскроу. Согласно закону, подписанному Президентом РФ, средствами дольщиков нельзя будет воспользоваться до тех пор, пока дом не будет полностью сдан и пока первый покупатель не получит ключи от квартиры. До этого момента деньги собственников жилья будут лежать на специальных эскроу-счетах в банках. Особенности новой схемы комментирует заместитель управляющего Отделением – Национальным банком по Республике Калмыкия Валерий Петров.
Что такое эскроу?
Счет эскроу – это спецсчет для безопасных расчетов между покупателем и продавцом, своеобразный аналог банковской ячейки. Его еще называют «условным»: покупатель кладет деньги на счет эскроу, а продавец сможет забрать их, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре – то есть, в случае с долевым строительством, сдаст готовый дом в эксплуатацию. Банк выступает в этих отношениях посредником, который следит, чтобы все условия выполнялись.
«Существенная законодательная новация – в том, что в случае отзыва лицензии у банка счета эскроу, используемые для сделок с недвижимостью, застрахованы точно так же, как вклады, только на большую сумму: до 10 миллионов рублей», – дополняет Валерий Петров.
Как было и как будет?
Прежняя схема долевого строительства подразумевала в большинстве случаев финансирование стройки будущими жильцами. Однако нередки были ситуации, в том числе и в Республике Калмыкия, когда девелопер либо затягивал сроки сдачи объектов на неопределенный срок, либо направлял деньги потенциальных жильцов на завершение других, уже начатых объектов, либо вообще объявлял себя банкротом. Людям приходилось требовать вложенные деньги через суд.
Теперь же возводить жилье застройщики будут на собственные или кредитные средства. Условия банки обещают сделать более мягкими, чем по обычным кредитам на бизнес-проекты (по мере наполнения эскроу-счетов), а застройщик имеет полное право выбрать кредитную организацию для открытия счетов эскроу из списка, утверждённого Банком России. Не переходить на работу по новой схеме, согласно принятым российским Правительством критериям, могут проекты, строительная готовность которых составляет не менее 30%, а объем проданной площади по договорам участия в долевом строительстве составляет 10 и более процентов.
«Проектное финансирование прежде всего обеспечит защиту прав физических лиц – участников долевого строительства, а застройщики будут обеспечены стабильным источником финансирования проекта строительства и перестанут зависеть от поступления средств будущих жильцов. К тому же, согласно постановлению Правительства России от 16 мая 2019 года, первоначальный список банков, имеющих право кредитовать застройщиков и открывать счета эскроу, значительно расширился. Это позволило увеличить количество уполномоченных банков более чем на 30 кредитных организаций. Полный перечень можно найти на сайте Банка России в разделе «Финансирование долевого строительства». По состоянию на 1 июня 2019 года в списке 95 банков, в том числе и действующие на территории Калмыкии», – отмечает Валерий Петров.
Готовность номер один
Переходный период – это непростой период для любой отрасли, в том числе и для строительной. Но конечная цель реформы, инициированной президентом, – сделать сферу строительства жилья более прозрачной и надежной, а понятия «обманутый дольщик» и «долгострой» должны уйти в прошлое.
«Банковская система готова к введению нового механизма финансирования долевого жилищного строительства, а девелоперам, если они еще этого не сделали, стоит максимально активизироваться и позаботиться о коммуникации с банками, чтобы вписаться в новые требования», – подытожил Валерий Петров.
Статистика: По последним данным регионального Минстроя, 7 застройщиков в Калмыкии осуществляют строительство 15 многоквартирных домов площадью более 50 кв.м с привлечением средств граждан по 468 договорам долевого участия. Из них две организации возводят два дома с использованием эскроу-счетов. Строительство 8-ми домов будет завершаться без привлечения проектного финансирования. Один проект готов на 20%. До 1 июля 2019 года застройщик, ускорив темпы работы, планирует достигнуть готовности объекта на 30% и продолжить его строительство по старым правилам.
Фото из архива редакции