Изменение подходов к определению арендной платы за различные виды использования земельных участков обсудили вчера на заседании правительства Калмыкии. Тема получила широкий общественный резонанс в калмыцком сегменте интернета, по большей частью со знаком минус и отрицательными эмоциями. Как выяснилось по итогам обсуждений на расширенном заседании калмыцкого кабмина, цена вопроса – полмиллиарда недополученных бюджетных доходов из-за существовавших прежде непрозрачных земельных схем и ущемленный спекулянтский интерес отдельных недобросовестных арендаторов. Последние, похоже, подняли бурю в стакане воды, не удосужившись обратиться за компетентными консультациями.
Устаревшие расчеты и стимул для будущих собственников
О том, как изменился порядок расчета, что послужило причинами таких перемен и какие предусмотрены механизмы социальной защиты незащищенных категорий граждан, доложил министр по земельным и имущественным отношениям Эрдни Церенов.
Новым документом от 18 мая 2022 года калмыцкий кабмин внес коррективы в постановление 2014 года в части порядка расчета арендной платы за использование участков, которые находятся в собственности Республики Калмыкия, и земли, госсобственность на которую не разграничена. На изменение вектора фискальной и экономической политики региональной власти повлияли несколько факторов. Профильный министр выделил три.
Первый – это потерявший актуальность и экономическое обоснование прежний порядок, утвержденный в 2014 году (а фактически он действовал с 2008 года).
Дело в том, что с прошлого года значительно изменилась база для расчета аренды – кадастровая стоимость участков. К примеру, в Элисте, где арендаторы и вслед за ними публика из соцсетей вступала в жаркие споры, для участков под индивидуальное жилищное строительство эта база снизилась в среднем в три раза. “Поэтому дифференциация ставок по видам разрешенного использования теперь не требуется, так как кадастровая стоимость уже содержит соответствующую разницу в цене в зависимости от местонахождения, наличия коммуникаций, развитости инфраструктуры и прочих рыночных факторов”, – отметил Церенов.
Второй – это крайне низкие прежде арендные ставки, которые “способствовали многочисленным системным фактам нарушений и злоупотреблений в сфере землепользования”.
Спекулятивный рост цен на земельные участки и их нецелевое использование, как способ уменьшения расходов на арендную плату, Церенов пояснил на простом примере. Арендаторы брали наделы по самому дешевому виду разрешенного использования земель (спорт, гаражи, бытовое обслуживание), а после выкупа изменяли на более дорогие (торговля, общепит и другие).
“По самым скромным подсчетам, от таких действий бюджет столицы за три года недополучил от 80 до 100 миллионов рублей”, – подчеркнул докладчик.
И третий, стимулирующий, фактор – новый размер ставки предполагает мотивацию пользователей на быструю застройку и выкуп в частную собственность арендованных земель.
По замыслу авторов постановления, строительство и ввод в эксплуатацию объектов раньше установленных сроков позволит наемщикам приобретать участки по ценам ниже рыночных, а ресбюджету – получать в короткие сроки выкупную стоимость за землю и увеличивать налоговую базу по налогу на имущество.
Для наглядности последнего тезиса министр привел говорящие цифры.
За 11 месяцев этого года в министерстве по земельным и имущественным отношениям рассмотрели 210 обращений о выкупе участка после завершения на нем строительства. И это с учетом того, что новый порядок был принят в мае с началом его действия только с июля. А за весь прошлый год обратились только 123 пользователя (+ 70 % за неполный 2022 год).
Принятые кабмином изменения распространяются на 1806 участков, расположенных в границах столицы. Это 1522 надела под строительство особняков, 17 – для личных подсобных хозяйств и 267 – для иных видов разрешенного использования. В районах под нововведения подпадают 756 договоров (352 – ИЖС, 260 – ЛПХ и 144 иных).
“После пересчета аренды с 1 июля предполагаемый годовой объем доходов от аренды земучастков в Элисте составит 55,69 миллиона рублей, что более, чем в четыре раза превышает плату, рассчитанную по старому порядку, – 13,49 миллиона. Наблюдается увеличение доходной части бюджета более, чем в два раза: общая сумма доходов составит 106, 69 миллиона рублей, до пересчета сумма составляла 50,46 миллиона”, – сказал Эрдни Церенов.
Льготы никто не отменял
Предвосхищая возможные вопросы в прениях, он сразу же перешел к теме о льготах.
“Установленный размер арендной платы ограничен размером налога, 0,3 % от кадастровой стоимости, для граждан, имеющих в соответствии с федеральными и республиканскими законами право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков. К ним относятся инвалиды и семьи, имеющие в своем составе инвалидов, которых на момент заключения договора признали нуждающимися в улучшении жилищных условий; многодетные семьи, если договор аренды заключен в соответствии со ст. 39.7 Земельного кодекса РФ.
Таким гражданам пересчет арендных платежей производиться не будет. Ставка в размере 0,3 % для ИЖС и ЛПХ остается фиксированной на весь период действия договора аренды”, – особо акцентировал профильный министр.
Кроме того, рассказал докладчик, сейчас ведомство согласовывает проект распоряжения регионального правительства об отсрочке уплаты арендной платы для тех пользователей, кто проходит военную службу, и возможность для них расторжения договоров аренды без штрафных санкций.
Взять за копейки, платить копейки и годами ничего не делать
Ожидаемо, что содокладчиком по этому вопросу на заседании выступил глава администрации Элисты Шафран Тепшинов.
По словам сити-менеджера, в столице соответствующий нормативный акт по арендной плате за участки, находящиеся в муниципальной собственности, приняли 29 сентября.
“Мы приводим ставки к адекватным размерам. Ранее для арендаторов земель под ИЖС годовая сумма составляла примерно 1400 рублей, или всего 117 рублей в месяц. Мы понимаем, что данный размер не соответствует современным реалиям и какому-либо желанию человека хоть что-то делать с наделами. И рассчитываем, что изменение системы начисления повлияет на более оперативное осваивание участков.
Сложилась практика, когда люди годами могут ничего не делать, взяв за копейки самый дешевый вид разрешенного использования, платить за аренду копейки, а когда экономическая привлекательность участка возрастает в десятки раз – спокойно продать.
Кроме того, спекуляции способствовало наличие разных видов разрешенного использования с разными ставками. Сейчас мы, в соответствии с постановлением правительства, приводим к одному рычагу, устраняя поводы к спекуляции.
Увеличение доходной части городской казны – не самоцель. Главное –навести порядок в системе земельных отношений”, – подытожил Тепшинов.
При этом он отметил, что эта мера отнюдь не отдельно взятое мероприятие для городских и региональных властей, а одна из комплекса. Для наведения порядка в столичном земельном вопросе в Элисте ввели изменения в Генплане, Правилах землепользования и застройки, определили минимальный размер застройки на участке.
“Мы установили его на уровне 10 процентов, чего раньше не было и что позволяло на площади в три тысячи квадратных метров или больше построить капитальный объект размером всего в 10-15 квадратов и ввести его в эксплуатацию”, – пояснил глава горадминистрации.
Школа или два с половиной дома?
А в прениях по теме он вместе с основным докладчиком отвечал на вопросы о том, насколько велики были выпадающие доходы города из-за действия неэффективных норм регулирования земельных отношений.
Оказалось, что по прогнозным расчетам муниципалитета по “своим участкам” город может рассчитывать в годовом выражении на сумму порядка 2 миллионов 600 тысяч рублей, тогда как ранее она составляла менее 800 тысяч.
Подтвердил Шафран Тепшинов и прозвучавший в вопросе руководителя администрации Главы Калмыкии Кирилла Попова более шокирующие суммы.
– Если брать операции по продаже земли, то в целом город терял от того, что были неэффективные схемы земельных отношений, в пределах 10-30 миллионов в год. Насколько это обоснованная цифра? – спросил К. Попов.
– С учетом и муниципальных участков, и тех, которые находятся в собственности республики, да, – подсчитав в уме, ответил градоначальник.
Тезис дополнил министр по земельным и имущественным отношениям на основе анализа, проведенного ведомством за три года. Потери бюджета за этот период составили “от 80 до 120 миллионов рублей только по видам разрешенного использования. Если брать в расчет срок с 2008 года, сумму можно смело умножать на четыре – примерно 500 миллионов потерял бюджет города за 10-14 лет”.
– Полмиллиарда – это, грубо говоря, школа, – с лету заметил руководитель администрации Главы Калмыкии.
– Это два с половиной дома три и семь, – так же быстро сориентировался сити-менеджер, имея в виду сданный в прошлом году девятиэтажный дом в третьем микрорайоне Элисты.
– Лучший дом в городе. Если бы этот документ приняли лет пять-шесть назад, то в Элисте было бы на два комфортабельных дома больше, – перевел сказанное на практичные рельсы Попов.
Учитывая то, что тезисы о защите социальных категорий граждан при нововведениях уже озвучил в основном докладе министр, градоначальник добавил: городской нормативный акт в этом плане подтверждает пункты правительственного постановления. Более того, все арендованные участки, взятые пользователями с торгов, “автоматом освобождаются от новых ставок”.
Разговаривать с людьми
И, наконец, самый животрепещущий вопрос касался акцентированной работы по приему граждан и разъяснений, которые требуются всегда, когда речь идет о нововведениях. А недавний шум в соцсетях, поднятый по большей части тенантами столичных наделов, это лишний раз подтверждает.
Оказалось, что ни на личный прием, ни письменно в горадминистрацию пока никто не обращался. В профильное министерство поступило два обращения в июле, и до 20 – либо на недавно организованную горячую линию ведомства, либо лично.
– За три недели министерство и город получили до 25 обращений, для сравнения: администрация Главы получает не менее 20 обращений за три дня, – обратил внимание на озвученные данные Кирилл Попов и рекомендовал продолжать эту работу.
Резюмируя выступления и дискуссии по вопросу реализации 182-го постановления, председатель калмыцкого кабмина Гиляна Босхомджиева отметила:
– Вокруг вопроса с изменениями арендных ставок на землю возник искусственный ажиотаж. Но общественный резонанс свидетельствует о том, что, предлагая новые подходы, внося изменения в акты правительства, надо говорить с населением о том, чем обусловлено принятие того или иного решения.
Просто и доходчиво проговаривать, что никто не пострадает, если ведет себя добропорядочно в соответствии с установленными нормами правового поля, что социальные категории граждан будут затронуты менее всего.
Одна из целей по мобилизации доходов связана и с земельным налогом. Мы говорим об ответственном землепользовании, принципе справедливости в отношении земельного оборота и своевременном исполнении своих обязанностей по правообладанию земельным участком, будь то физическое лицо либо представитель бизнеса.
Мы будем мониторить все плюсы и минусы принятого решения, регулярно заслушивать профильные ведомства. Правительство будет собираться в таком составе раз или два в месяц, восстановим работу президиума. Жители будут получать из первых уст ответы на все интересующие их вопросы.
Фото: Виталий Катышкин